iDoPress - Risiko cicil rumah tanpa Akta Jual Beli (AJB) kembali menjadi sorotan setelah muncul sengketa di Tangerang Selatan baru-baru ini.
Sengketa ini terjadi di Jalan Murjaya, Jurang Mangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan.
Salah satu penghuni rumah, Raffa Azman (21), menyebut keluarganya membeli rumah seharga Rp 1 miliar melalui kesepakatan lisan tanpa AJB dengan pemilik lama karena hubungan yang sangat dekat. Ia menyebut bukti yang dimiliki keluarganya hanya berupa kuitansi pembayaran.
“Perjanjiannya dibeli seharga Rp 1 miliar secara lisan karena sudah merasa dekat sekali,” ujar Raffa saat ditemui iDoPress, Selasa (21/4/2026).
Pembayaran dilakukan bertahap sejak 2019 hingga 2021. Keluarga Raffa telah membayar sekitar Rp 840 juta, termasuk uang muka Rp 200 juta.
Bahkan, mereka sempat diminta tambahan Rp 60 juta dengan alasan pengurusan sertifikat.
Namun, sertifikat tak kunjung diproses. Konflik memuncak pada 2023 saat pihak penjual mengirim somasi dan justru menganggap uang yang telah dibayarkan sebagai biaya sewa rumah.
“Isi somasinya itu bikin kami kaget karena uang yang sudah kami cicil dianggap sebagai biaya sewa rumah sebesar Rp 50 juta per tahun,” kata Raffa.
Perselisihan kemudian berujung pada pengosongan paksa dan penembokan akses rumah. Kasus ini kini dalam penyelidikan kepolisian.
Mengapa AJB Penting dalam Transaksi Properti?
Praktisi hukum Adyanisa Septya Yuslandari menjelaskan, Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen resmi yang membuktikan terjadinya peralihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual ke pembeli.
AJB hanya sah jika dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ketentuan ini diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Tanpa AJB, transaksi secara hukum dianggap belum sempurna. Artinya, meski pembeli sudah membayar, kepemilikan belum berpindah secara sah.
Dalam praktiknya, AJB menjadi dasar untuk proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa dokumen ini, pembeli tidak memiliki pijakan hukum yang kuat.
Risiko Cicil Rumah tanpa AJB
Kasus di Tangerang Selatan bukan pengecualian. Banyak sengketa properti berakar dari transaksi tanpa akta resmi. Berikut sejumlah risiko utamanya:
Tidak bisa balik nama sertifikat
Tanpa AJB, pembeli tidak dapat mengubah nama pemilik di sertifikat. Secara hukum, tanah masih milik penjual.